Brak dostępu do drogi publicznej nie zawsze oznacza, że działka jest bezużyteczna. W praktyce wiele nieruchomości korzysta z przejazdu przez grunt należący do sąsiada. Problem pojawia się dopiero wtedy, gdy taki sposób korzystania nie został odpowiednio uregulowany lub właściciele przestają być zgodni.

Jednym z rozwiązań przewidzianych przez przepisy jest ustanowienie służebności drogi koniecznej. Jej celem jest zapewnienie właścicielowi nieruchomości odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Wbrew powszechnej opinii nie oznacza to jednak prawa do poprowadzenia drogi w dowolnym miejscu ani na warunkach najwygodniejszych dla osoby, która z niej korzysta.

W pierwszej kolejności warto pamiętać, że ustanowienie służebności nie zawsze wymaga postępowania sądowego. Jeżeli właściciele nieruchomości są zgodni, możliwe jest zawarcie odpowiedniej umowy. Dopiero gdy porozumienie nie jest możliwe, sprawa może trafić do sądu, który ocenia między innymi przebieg drogi, interes obu stron oraz to, aby obciążenie nieruchomości sąsiedniej było możliwie najmniejsze.

Z punktu widzenia rynku nieruchomości służebność drogi koniecznej ma znaczenie nie tylko dla możliwości korzystania z działki, ale również dla jej wartości. Dostęp do drogi publicznej jest jedną z podstawowych cech wpływających na atrakcyjność nieruchomości. Z kolei ustanowienie służebności obciąża nieruchomość, przez którą przebiega droga, co również może mieć wpływ na jej wartość rynkową.

Dlatego przed zakupem działki lub domu warto sprawdzić nie tylko, czy dojazd faktycznie istnieje, ale również, na jakiej podstawie prawnej się odbywa. Nierzadko od wielu lat wszyscy korzystają z tej samej drogi, jednak w dokumentach brak jest jakichkolwiek zapisów regulujących takie korzystanie. Taka sytuacja może nie powodować problemów przez wiele lat, aż do momentu zmiany właściciela jednej z nieruchomości.
I jeszcze jedna kwestia, która często zaskakuje kupujących – sama widoczna droga prowadząca do działki nie oznacza, że jej stan prawny jest uregulowany. W przypadku nieruchomości znacznie ważniejsze od tego, którędy faktycznie jeździmy, jest to, na podstawie jakiego prawa możemy to zrobić.