Dla prawie każdego to rzecz oczywista, że do nieruchomości powinien być dostęp, czyli dojazd i dojście. W większości przypadków tak jest. Natomiast dostęp fizyczny to nie zawsze gwarancja, że jest zapewniony dostęp „uregulowany prawnie” i nikt go w przyszłości nie zakłóci. 
Co więcej, kluczowa jest kwestia czy nieruchomość ma zapewniony dostęp do drogi publicznej.

Czym jest droga publiczna? Reguluje to ustawa, oczywiście „o drogach publicznych”.
Teren (nieruchomości), na którym znajdują się drogi publiczne musi być własnością Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Musi też należeć do jednej z klas dróg publicznych,

Istnieje jednak również grupa dróg, które nie są prywatne, ale nie są też drogami publicznymi – są to drogi wewnętrzne. W skrócie oznacza to tyle, że mają prawo z nich korzystać tylko osoby uprawnione, chociaż w praktyce są one często ogólnodostępne i jeździ nimi kto chce.
Realne komplikacje mogą się pojawić, gdy chcemy podzielić działkę lub wybudować coś na działce, która ma jedynie fizyczny dostęp do drogi publicznej, ale nie ma prawnego umocowania tego dostępu. To znowu wynika z Ustawy o gospodarce nieruchomościami i Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (gdyby ktoś chciał się zagłębić). 

   Generalnie możliwe są trzy sposoby dostępu do drogi:
    - bezpośredni dostęp do drogi publicznej,
    - udział w nieruchomości drogowej (wewnętrznej prywatnej),
    oraz to co nas ratuje gdy prawnego dostępu do drogi publicznej nie ma, czyli…
    - służebność drogi (przechodu i przejazdu).

Zwykle nie ma problemu z ustanowieniem służebności na nieruchomości będącej własnością Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, oczywiście za opłatą. Pod znakiem zapytanie pozostaje jednak wysokość tej opłaty ponieważ ceny transakcyjne takich nieruchomości rządzą się swoimi prawami (albo ich brakiem patrząc realistyczne). 

Na prywatnych działkach ustanawianie służebności wymaga dobrej woli właściciela nieruchomości obciążanej. Można go oczywiście zmusić na drodze sądowej (jeżeli nie ma innej opcji dla drogi koniecznej, która ma pierwszeństwo), ale wiadomo to trwa i jest kłopotliwe. Czasami można ratować się zasiedzeniem, ale też czasochłonne.

Inna sprawa, że w kwestii dróg publicznych teoria nieco „rozjeżdża się” z praktyką. Studiując miejscowe plany zagospodarowania można natknąć się na planowane przeznaczenie „drogi publiczne” na prywatnych gruntach. W takich przypadkach do „drogi publicznej” jeszcze …daleka droga. Są też sytuacje gdy w MPZP nieruchomości państwowe lub samorządowe mają przeznaczenie „droga publiczna”, ale znowu fizycznie drogi brak (jest tylko łąka lub coś podobnego). W tym ostatnim przypadku w grę wchodzi interpretacja przepisów. A jak można się domyśleć inaczej niektóre kwestie interpretują notariusze, inaczej urzędnicy w różnych gminach, a jeszcze inaczej urzędnicy w starostwach gdzie wydaje się pozwolenia na budowę.

Cóż, klasyka, na szczęście z pomocą przychodzą wyroki sądów z własnymi rozstrzygnięciami.