Sprzedaż domu to proces, który na pozór może wydawać się prosty – wystarczy znaleźć nabywcę, podpisać umowę i dopełnić formalności. Jednak w rzeczywistości transakcja może napotkać wiele przeszkód prawnych, formalnych oraz związanych z obciążeniami finansowymi. Czasami nieodpowiednie przygotowanie nieruchomości do sprzedaży może sprawić, że cały proces się opóźni lub w ogóle nie dojdzie do skutku. Co zatem może uniemożliwić sprzedaż nieruchomości? Przedstawiamy najczęstsze sytuacje, które mogą stanąć na drodze do sprzedaży domu.
Brak uregulowanego stanu prawnego nieruchomości
Podstawa to uregulowanie kwestii własności. Nabyć nieruchomość można w różny sposób i każdy z nich wymaga spełnienia pewnych obowiązków formalnych. Najczęściej nabywa się prawa przez zakup, darowiznę lub dziedziczenie, ale nie zamyka to listy możliwości. W przypadku darowizny i dziedziczenia w zależności od daty nabycia duże znaczenie mają przepisy o podatku od spadków i darowizn. Bardziej skomplikowane przypadki dotyczą sprzedaży z obciążeniami w tym służebnościami, dożywociem, zakazem sprzedaży lub objętych egzekucją komorniczą.Zajęcia komornicze
Zajęcia komornicze to temat, który może dotyczyć niejednej nieruchomości. Jeżeli dom jest obciążony egzekucją komorniczą lub hipoteką przymusową, sprzedaż może być znacznie utrudniona, ale nie niemożliwe. Aby sprostać oczekiwaniom nabywców trzeba uzyskać odpowiednie promesy i zgody wierzycieli lub komornika pozwalające na zwolnienie nieruchomości z obciążeń po spełnieniu koniecznych warunków.
Brak zgody współwłaścicieli
Konsensus współwłaścicieli wydaje się oczywistym warunkiem sprzedaży, ale nie zawsze wystarczy. Czasami potrzebna decyzja sądu np. w przypadku małoletnich lub osób ubezwłasnowolnionych. W zależności od konkretnego przypadku można także sprzedać udziały jeżeli nie wymaga to zniesienia współwłasności.
Zawarcie umowy dożywocia czyli coś więcej niż służebność osobista
Nieruchomości obciążone umową dożywocia mogą napotkać dodatkowe trudności przy sprzedaży. Zgodnie z taką umową, właściciel przekazuje nieruchomość na rzecz innej osoby, ale zachowuje prawo do jej użytkowania i żądania opieki do końca życia. Nabywca musi być świadomy, że w takim przypadku przejmuje również obowiązki wynikające z tej umowy.
Zapis w aktach notarialnych
Nie wszystkie istotne ustalenia muszą być ujawnione w księdze wieczystej dlatego konieczna jest analiza podstaw nabycia w szczególności umów sprzedaży gdzie strony swobodnie kształtują warunki i zawierają istotne dla wartości nieruchomości informacje.
Problemy spadkowe
Kwestia nabycia poprzez spadek musi być potwierdzona odpowiednim postanowieniem sądu lub aktem dziedziczenia. Nie uregulowane przez lata kwestie spadkowe mogą nastręczyć wiele problemów, szczególnie gdy w międzyczasie w posiadanie udziałów wstępują kolejne pokolenia.
Zakazy wynikające z decyzji sądu
W pewnych przypadkach sąd może wydać decyzję o zakazie sprzedaży nieruchomości. Dzieje się tak w sytuacjach, gdy dom jest istotny dla zabezpieczenia interesów osób trzecich w tym członków rodziny lub toczy się postępowanie sądowe którego przedmiotem jest nieruchomość.
Wymagania banków
Przy zakupie na kredyt należy brać pod uwagę liczne i rygorystyczne wymagania banków. Oprócz stanu prawnego będzie także brany pod uwagę stan faktyczny w tym przebieg granic działek i położenie zabudowy. Właściciele mogą nie zdawać sobie sprawy, że w związku z pracami geodezyjnymi np. w sąsiedztwie przebieg granic uległ zmianie na tyle istotnie że udzielenie kredytu będzie wykluczone.
Szkody górnicze
Wpływ szkód górniczych może utrudnić znacząco sprzedaż, ale wiedza na temat zastosowanych do tej pory metod zabezpieczenia i prowadzonych postępowań odszkodowawczych może diametralnie zmienić postrzeganie nieruchomości przez nabywcę lub dać sposobność do uzyskania rekompensaty.
Dom w budowie, nadbudowie lub rozbudowie
Temat generujący wiele pułapek dla Kupujących jak i dla Sprzedających... ale chyba ze względu na obszerność zagadnień bardziej nadaje się na osobny artykuł.
Sprzedaż domu to nie tylko kwestia znalezienia odpowiedniego nabywcy i zawarcia umowy. Istnieje wiele formalności i kwestii prawnych, które mogą wpłynąć na możliwość przeprowadzenia transakcji. Dlatego przed podjęciem decyzji o sprzedaży nieruchomości, warto dokładnie sprawdzić jej stan prawny, wyjaśnić wszelkie spory czy zobowiązania, aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek. Konsultacja z prawnikiem, notariuszem lub profesjonalnym biurem nieruchomości to dobry krok, który pozwoli uniknąć wielu problemów i ułatwi cały proces sprzedaży.