Sprzedaż domu często wydaje się prostą formalnością. Nieruchomość jest zadbana, właściciel posiada komplet dokumentów, a potencjalny kupujący jest zdecydowany na zakup. Wszystko zmierza do szczęśliwego finału, aż do momentu, gdy podczas analizy dokumentacji lub pomiarów geodezyjnych wychodzi na jaw pozornie błahy problem – warstwa ocieplenia budynku przekracza granicę działki i wchodzi na teren sąsiada.
Na pierwszy rzut oka trudno uwierzyć, że kilka czy kilkanaście centymetrów styropianu może zagrozić sprzedaży nieruchomości. W praktyce jednak jest to problem, którego nie należy lekceważyć.
Najczęściej taka sytuacja jest efektem termomodernizacji wykonanej kilka lat wcześniej. Budynek został ocieplony zgodnie z obowiązującymi standardami, elewacja zyskała nowy wygląd, koszty ogrzewania spadły. Nikt nie zwrócił uwagi na to, że dodatkowa warstwa izolacji przesunęła zewnętrzny obrys budynku poza granicę działki. Czasami jest to też wynik prac modernizacyjnych katastru nieruchomości z użyciem dokładniejszych narzędzi pomiaru przez geodetę.
Przez lata nie musi to powodować żadnych konfliktów. Sąsiedzi żyją w zgodzie, nikt nie dokonuje dokładnych pomiarów, a problem pozostaje niezauważony. Sytuacja zmienia się jednak w chwili sprzedaży domu.
Kupujący, jego pełnomocnik, rzeczoznawca majątkowy lub geodeta na pewno zwrócą uwagę, że fragment elewacji znajduje się na sąsiednim gruncie. Wówczas pojawia się ryzyko związane z naruszeniem prawa własności sąsiada oraz pytanie, czy stan prawny nieruchomości jest w pełni uregulowany.

Problem staje się jeszcze poważniejszy, gdy zakup ma być finansowany kredytem hipotecznym.
Bank, zanim udzieli kredytu, ocenia nie tylko zdolność kredytową klienta, ale również stan prawny nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie. Jeżeli pojawiają się wątpliwości dotyczące granic działki lub istnieje ryzyko roszczeń ze strony właściciela sąsiedniej nieruchomości, instytucja finansowa może uznać taką sytuację za dodatkowe ryzyko.
W praktyce bank może zażądać wyjaśnienia sprawy przed wydaniem ostatecznej decyzji kredytowej. Z dużym prawdopodobieństwem niejasna sytuacja prawna może doprowadzić do odmowy udzielenia kredytu albo znacząco wydłużyć cały proces sprzedaży / zakupu. 
Dla sprzedającego oznacza to często duże zaskoczenie. Dom nagle staje się o wiele trudniejszy w sprzedaży. Kupujący zaczyna zadawać dodatkowe pytania, bank oczekuje wyjaśnień, a termin zawarcia umowy może się oddalać. Co więcej, jeżeli wcześniej podpisano umowę przedwstępną i wpłacono zadatek to mogą wystąpić konsekwencje finansowe i spór między stronami.

Ta historia pokazuje, że podczas sprzedaży nieruchomości znaczenie mają nie tylko stan techniczny budynku i atrakcyjna lokalizacja. Czasami największą przeszkodą okazuje się detal, którego przez lata nikt nie zauważał. Kilka centymetrów styropianu znajdujących się poza granicą działki może uruchomić lawinę pytań prawnych, wpłynąć na decyzję banku i skomplikować transakcję, która jeszcze chwilę wcześniej wydawała się pewna. Sytuacja jest jak zwykle do rozwiązania, ale w kwestii poziomu komplikacji wiele zależy od statusu własności sąsiednich działek (prywatna, jednostki samorządowej, Skarb państwa) i postawy tych właścicieli. 

Dlatego przed wystawieniem nieruchomości na sprzedaż warto dokładnie sprawdzić nie tylko dokumenty i księgę wieczystą, ale również rzeczywisty przebieg granic działki. Pozwala to uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek i zwiększa szansę na sprawne przeprowadzenie całej transakcji.