Definicja zawarta w Ustawie o gospodarce nieruchomościami brzmi następująco:
„Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać a nieruchomość, w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie, nie znajdują się w sytuacji przymusowej.”
Poszczególne warunki zaistnienia „wartości rynkowej” wynikają z praktyki, a nie uwzględnienie ich skutkuje pojawieniem się znacznych rozbieżności w cenach ofertowych, co obserwujemy chociażby na portalach ogłoszeniowych. Przykładów z życia wziętych jest sporo, wymieńmy te często spotykane.

1.    Sentyment do własnej nieruchomości lub znanej lokalizacji – niepełne rozeznanie rynku

Osoby niemające styczności z rynkiem nieruchomości w naturalny sposób wpadają w pułapkę nieobiektywnej oceny. To, co znane jest cenione i łatwiej skupić się na pozytywach niż na uciążliwościach lub negatywnych cechach. Oczywiście nie można się temu dziwić, zwykle to naturalna reakcja.

2.    Wcale nie muszę sprzedawać – brak stanowczego zamiaru

Czasami jest to powiązane z pierwszym przykładem. Sprzedam, ale za bardzo dobre pieniądze… Pytanie czy oczekiwanie przekracza wartość rynkową i co faktycznie determinuje podjęte działania w celu sprzedaży? Pytania mogą być bardzo istotne, jeżeli sprzedaż wiąże się z planami nabycia innej nieruchomości lub jakiejkolwiek innej inwestycji, w kontekście realności i bezpieczeństwa realizacji planów. I tu czasami mogą się pojawić konsekwencje np. jak w punkcie kolejnym.

3.    Czas nagli, więc muszę szybko sprzedać – to już sytuacja przymusowa

Nikt nie określił jaki jest konieczny czas ekspozycji na rynku. Różne źródła podają różne okresy, które zależą często od rodzaju nieruchomości i koniunktury na rynku np. dla mieszkań to okres do 6 miesięcy, domów 8-9, a dla specjalistycznych obiektów nawet ponad rok. W starszej definicji wartości rynkowej funkcjonował zapis „że upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku” i w zasadzie jest to aktualne, ale niemierzalne (pewnie dlatego zapis został usunięty). 

Życie pisze bardzo dużo różnych scenariuszy powodujących, że wartość rynkowa traci swoje znaczenie lub jest błędnie szacowana w jednym lub drugim kierunku. W każdym przypadku rodzi to różne konsekwencje, więc warto mieć rozeznanie i działać rozważnie (co nie zawsze jest łatwe bez odpowiedniej wiedzy i doświadczeń), aby uniknąć znalezienia się w sytuacji przymusowej albo przynajmniej, żeby nie tracić czasu lub nie ponosić niepotrzebnych kosztów. 

Chcesz sprzedać nieruchomość za najlepszą cenę? Poznaj jej realną wartość i działaj z pełnym rozeznaniem rynku.