Rozwód kończy małżeństwo, ale nie zawsze kończy wspólne sprawy majątkowe. Jedną z najważniejszych może być mieszkanie, dom albo działka, które para posiada wspólnie. Mowa oczywiście nie tylko o rozwodzie, ale o kilku sytuacjach, jak rozliczenia między partnerami posiadającymi razem udziały w nieruchomości czy też rozliczenia w rodzinie np. przy dziale spadku.
Oszacowanie wartości nieruchomości dla celów rozliczeń wymaga szczególnej staranności, bo często w tle już istnieje lub jest możliwy konflikt. Co więcej, bardzo przydaje się praktyczna znajomość rynku nieruchomości i jego funkcjonowania w danym czasie. Ma to jeszcze większe znaczenie, gdy przedmiotem wyceny jest nieruchomość nietypowa albo położona w małej miejscowości, gdzie trudniej znaleźć odpowiednie transakcje porównawcze w najbliższej okolicy.
Rzetelnie wykonana wycena pozwala uniknąć nieporozumień, rozczarowań lub prób manipulacji, szczególnie gdy jest wykonywana już na etapie sporu między stronami. Trzeba jednak pamiętać o kilku szczególnych cechach każdej wyceny, żeby nie być zaskoczonym finalnym efektem pracy rzeczoznawcy.
Operat szacunkowy jest wynikiem analizy konkretnej nieruchomości, dostępnych danych rynkowych oraz zastosowanej metodyki. Wycena nie polega więc na prostym odniesieniu nieruchomości do kilku podobnych ofert. Wynika to w dużej mierze z charakteru rynku, określanego jako „niedoskonały” – nie ma dwóch identycznych nieruchomości, a dostępne dane o zawieranych transakcjach są ograniczone.
Dodatkowo narzędzia i metody wykorzystywane w oszacowaniu są nieprecyzyjne i zawsze opierają się na różnego stopnia uproszczeniu realnego funkcjonowania rynku.
Stąd tak przydatna jest praktyczna znajomość rynku nieruchomości. Pozwala lepiej ocenić dostępne dane, właściwie je interpretować i dostrzec te elementy, które rzeczywiście mają znaczenie dla wartości nieruchomości.
Na koniec kilka słów o szczegółach wyceny, w tym o opisie nieruchomości i uwzględnianiu cech, które wydają się istotne, ale czasami są po prostu niemożliwe do uwzględnienia.
Wycenie, co do zasady, podlega nieruchomość. Wszelkie ruchomości generalnie nie wchodzą w jej zakres, choć często klient liczy też na określenie ich wartości. W praktyce jednak np. część mebli stanowiących trwałą zabudowę należałoby uwzględnić, ponieważ wynika to ze sposobu, w jaki nieruchomości funkcjonują na rynku – po prostu zwykle są one w cenie.
Bywa też, że cena nieruchomości obejmuje inne ruchomości, ale najczęściej trudno o tak dokładne informacje. To jeden z wlu przykładów pokazujących, jak wiele elementów trzeba wziąć pod uwagę, aby wycena była możliwie rzetelna.
Inna sprawa to próby uwzględnienia w oszacowaniu domu czy mieszkania szczegółów tak drobnych, że w skali wartości całej nieruchomości stanowią niewielką część.
Z życia wzięte – jak uwzględnić że listwy przypodłogowe się odklejają? Niestety, gdy w grę wchodzą emocje może pojawić się pomysł, że i takie szczegóły mają przy wycenie istotne znaczenie, mogą obniżyć wartość mieszkania i w jakiś sposób można je uwzględnić w operacie. Niestety, nie można.
Rzeczoznawca musi patrzeć na nieruchomość z odpowiedniej perspektywy. Nie każdy zauważalny mankament ma znaczenie dla jej wartości. Wycena ma określić wartość nieruchomości w oparciu o jej istotne cechy i realia rynku, a nie rozliczać każdy drobny element wyposażenia czy ślad użytkowania.
